Contrato público ou contrato particular, eis a questão.

Alguns negócios podem ser fechados conforme a concordância das partes; até mesmo a palavra está em jogo como se fazia antigamente, mas que seja uma decisão consciente porque os riscos de não dar certo são grandes. Mas em alguns casos, mesmo que alguns queiram agir dessa forma é impossível. Nas transações imobiliárias, por exemplo, a lei civil nacional determina a escritura pública para garantir a validade dos negócios jurídicos visando à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis.

No entanto há exceção. É possível a utilização do instrumento particular nos negócios imobiliários quando o valor do bem for de até 30 vezes maior do que o salário mínimo vigente no país, nos termos do artigo 108 do Código Civil.

Ademais, existem outras exceções à regra da utilização do instrumento público: os compromissos de compra e venda, a alienação fiduciária sobre bem imóvel, os financiamentos realizados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), a transferência de um imóvel para a integralização do capital social de uma empresa, etc.

Há outras peculiaridades na escolha dos contratos. Antes de esclarecer exatamente onde se aplica o instrumento particular e o público de um imóvel é melhor compreender a diferença entre os dois. O documento público é lavrado pelo Tabelião de Notas, bacharel em direito, aprovado em concurso público de provas e títulos e que exerce uma função pública.

Já o documento particular é feito por qualquer pessoa capaz sem qualquer intervenção do Poder Público, assinados pelas partes e ao menos duas testemunhas com todas as firmas reconhecidas. Não há necessidade de reconhecimento de firma no caso de instrumentos particulares ligados ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

Veja mais informações sobre as especificações desses documentos:

Quando é utilizado o contrato público? Onde se aplica?
A regra é que o instrumento públicoseja utilizado em caso de negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, salvo se o valor do negócio for abaixo de 30 salários mínimos.

Quanto é utilizado o contrato particular? Onde se aplica?
O instrumento particular pode ser utilizado, independentemente do seu valor, sempre que a Lei expressamente permitir, bem como nos negócios referidos na pergunta acima e que sejam abaixo de 30 salários mínimos.

Existe muita diferença entre os dois?
O instrumento público é realizado por um profissional do direito que exerce uma função pública, ao passo que o instrumento particular pode ser realizado por qualquer pessoa.

A vantagem do instrumento público está na orientação realizada pelo notário/Tabelião de forma imparcial; esclarecimento do conteúdo dos contratos, prevenindo erros; o ato por ele praticado possui presunção relativa de veracidade, ou seja, garante-se a segurança jurídica do negócio realizado.

Um contrato dá mais garantia do que o outro?
Em tese não, porém, quando realizado por instrumento públicoa chance de ocorrência de um erro, uma anulabilidade ou nulidade, é muito menor, prevenindo-se litígios.

Renata Hernandes, jornalista do Portal Imobiliário VivaReal, e consultoria de Leonardo Poles da Costa, bacharel em direito e Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de Ilha Solteria/SP