Vida em condomínio começa com a instituição do condomínio

As obras terminaram, as unidades foram vendidas e chegou o momento do imóvel ser administrado pelos seus condôminos. O primeiro passo da incorporadora responsável é instituir o condomínio, conhecido também como edilício por ter sido resultado de um ato de edificação, conforme o artigo 1332 do Código Civil.

Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:I a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremada uma das outras e das partes comuns;II a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;III o fim a que as unidades se destinam.

Juridicamente a instituição discrimina a fração ideal do condomínio que representa a parte destinada ao dono do apartamento em relação ao terreno do prédio (que corresponde à área de uso comum) e a fração autônoma (que corresponde à área de uso particular unidade autônoma).

Com a instituição de condomínio, de acordo com o código civil, há a definiçãoda autonomia dos proprietários sobre os seus imóveis, da convivência dos condôminos na área coletivas do prédio, dos direitos de cada um em relação ao terreno, às áreas comuns, dos deveres, do repasse da administração.

Porém há um caminho a ser compreendido e seguido para que isso tudo ocorra. Confira!

. Em que momento se dá a instituição do condomínio?
A instituição do condomínio ocorrerá logo após a averbação da construção do empreendimento no Cartório de Registro de Imóveis. A título de exemplo, uma pessoa que constrói um prédio de 5 andares, com dois apartamento por andar, é proprietário de um único imóvel. Apesar de materialmente existir 10 apartamentos, no mundo jurídico há apenas um imóvel. Com a instituição do condomínio, obrigatoriamente registrada no registro imobiliário, nascem as unidades autônomas sempre vinculadas a uma fração ideal do terreno.

. Quais os passos que compõem o processo da instituição? Como deve ser feita a instituição de condomínio?
Depois de averbada a construção do empreendimento e em seguida registrada a instituição do condomínio, as matrículas individualizadas de cada unidade autônoma serão abertas. A instituição de condomínio pode ser realizada por instrumento público ou particular, bem como por testamento.

. Esse processo é o mesmo para qualquer tipo de imóvel?
Não.Para se instituir um condomínio, é necessário que haja uma área de uso comum e área de uso particular, ou seja, se não houver nenhuma área de uso comum não há como se instituir um condomínio.

. O que é propriedade exclusiva e comum; e propriedade coletiva eindividual?
A propriedade exclusiva ou individual é aquela onde somente pode ser usufruída pelo seu dono.

A propriedade coletiva ou de uso comum é aquela que pode ser usada por todos os condôminos, visto que todos são proprietários.

. Qual é a diferença entre instituição e convenção de condomínio?
A convenção de condomínio regula a vida em condomínio já a instituição do condomínio cria o condomínio edilício.

. O que deu origem ao condomínio edilício?
De uma forma simplista podemos afirmar que a origem dos condomínios decorre do êxodo rural e do grande conglomerado de pessoas nos grandes centros. Em razão disso surgiram as vilas e posteriormente pequenos prédios com 2, 5, 10, andares, etc, consequentemente, o Poder Público se viu obrigado a disciplinar legislativamente essas relações jurídicas.

. Até que momento a incorporadora pode interferir no condomínio depois da instituição e do repasse da administração?
Após a instituição do condomínio e venda das unidades, cessa qualquer direito da incorporadora/construtora sobre a administração do empreendimento.

Renata Hernandes, jornalista do VivaReal, portal de classificados para venda, compra e aluguel de imóveis, e consultoria de Leonardo Poles da Costa, bacharel em direito e Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de Ilha Solteira/SP