Melhor prevenir do que remediar

Decidir realizar um negócio imobiliário exige um período de reflexão, mas também de cuidados para que tudo dê certo. A compra e o registro só podem acontecer depois de verificar a situação do imóvel e do seu titular. Se tudo estiver dentro das exigências da lei, como, por exemplo, a comprovação de inexistência de débito com a União Federal e o INSS, os trâmites podem seguir.

Mediante certidões negativas são comprovadas a legalidade do bem e das partes envolvidas no processo de compra. Por isso, algumas são recomendáveis, necessárias e evitam problemas futuros. Não se trata de burocracia, mas garantia. Confira as certidões:

Certidão de Matrícula comprova a situação atual dos dados e da propriedade do imóvel. É um dos documentos solicitados pelobanco para conceder um empréstimo e também pelos cartórios emitirem as escrituras.

Certidão de Ônus Reais informa os dados dos proprietários e do imóvel. Além disso, aponta se recai sobre o imóvel algum ônus, como por exemplo: se é garantia num financiamento, uma promessa de compra e venda registrada. A certidão é negativa quando não há nada contra os proprietários e o imóvel, ou seja, não há ônus. E é positiva, quando a situação dos proprietários e do imóvel está comprometida, ou seja, há ônus.

Certidão de Ações Reais e Pessoais Reipersecutórias aponta os dados dos proprietários, do imóvel e informa também sobre ações judiciais reais ou pessoais que estejam recaindo sobre o imóvel.

Uma terceira pessoa reivindica o imóvel para si porque alega ter direitos reais sobre ele. Quando não tem ações, a certidão é negativa; no caso de ter ações, a certidão é positiva.

Certidão de que além deste imóvel não possui outro aponta que não há outro imóvel registrado no nome do proprietário. Essa certidão é solicitada para liberação dosrecursos ao Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS).

Relação de proprietários informa a lista dos imóveis com parte do condomínio e seus proprietários. Normalmente é usada para criar ou mudar a convenção de condomínio.

Negativa de endereço informa que não há imóvel registrado com aquele endereço.

Certidão Negativa de débito e Tributos Municipais confere a quitação do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). A dívida do imposto acompanha o imóvel adquirido pelo comprador. Ou seja, quem comprar um imóvel com o débito do IPTU fica responsável por tal passivo. Essa obrigação tributária, como o IPTU, que acompanha o imóvel, é chamada depropterrem. O comprador só se isenta do pagamento do imposto devido pelo vendedor se no contrato particular ou escritura pública constar a prova da sua quitação artigo 130 do Código Tributário Nacional.

Certidão Negativa de Débito do imposto Territorial Rural (ITR) é o mesmo caso do Imposto Predial e Territorial, porém refere-se a imóveis rurais.A dívida do imposto acompanha o imóvel adquirido pelo comprador. O comprador só se isenta do pagamento do imposto devido pelo vendedor se no contrato particular ou escritura pública constar a prova da sua quitação artigo 130 do Código Tributário Nacional.

Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR)/ no caso de imóveis rurais o imóvel rural para ser objeto de transação imobiliária precisa estar cadastrado no INCRA.

Certidão Negativa de Débito com o Condomínio pode ser uma declaração do síndico do prédio. Trata-se de uma declaração informando que a unidade autônoma, objeto de negociação, não é devedora do condomínio.

Certidão Negativa de Débito com a Receita Federal (para os casos de a vendedora ser pessoa jurídica) e com o INSS (para pessoa física ou jurídica lembrando que se a pessoa física vendedora não estiver sujeita ao pagamento de contribuições para a seguridade social, basta uma declaração sob as penas da lei, dessa circunstância).

Certidão Negativas de Ações Judiciais basta tirar uma certidão no distribuidor do fórum para saber se há ou não uma ação em curso contra o devedor.

Certidão Negativa de protesto de Títulos demonstra se o há protestos ou não contra o vendedor.

Obtenção prévia de Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT), nos termos do art. 642-AA, daConsolidação das Leis do Trabalhoo (CLT), com a redação dada pela Lei nº 12.4400/2011, nas seguintes hipóteses:

a) alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo;

b) partilha de bens imóveis em razão de separação, divórcio ou união estável. (Provimento Corregedoria Geral nº 08/2012)

c) consultar à Central de Indisponibilidade de Bens para verificar eventual indisponibilidade existente em nome das partes envolvidas na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo Isso fica a cargo do Tabelião e Registrador.

Renata Hernandes, jornalista do Portal Imobiliário VivaReal , e consultoria de Leonardo Poles da Costa, bacharel em direito e Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de Ilha Solteria/SP