Direitos e deveres do locador e do locatário

Artigo 23 cabe ao locatário obrigações como:

. Pagar o aluguel, os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado. Caso contrário, saldar a dívida até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato.

. Usar o imóvel como foi convencionado ou presumido, de acordo com a sua natureza e com o fim a que se destina. Cuidar e zelar pelo imóvel como se fosse sua propriedade.

. No final da locação, devolver o imóvel, no mesmo estado em que recebeu para morar, exceto às deteriorações decorrentes do seu uso normal.

. Se o dano ou defeito que o imóvel sofrer for da responsabilidade do locador, informá-lo imediatamente sobre o ocorrido. Tomar também a mesma atitude nas eventuais turbações de terceiros.

. Reparar rapidamente os danos sob sua responsabilidade - provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos.

. Sem o consentimento prévio e por escrito do locador é proibido modificar a forma interna ou externa do imóvel.

. Mesmo que dirigida ao locatário, é preciso entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública ao locatário.

. Deve pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto.

. O locador ou o seu mandatário têm o direito de fazer vistoria do imóvel mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que o mesmo seja visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no Art. 27.

. Deve cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos.

. Pagar o prêmio do seguro de fiança e as despesas ordinárias de condomínio.

§ Primeiro- Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

§ Segundo- O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

§ Terceiro- No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.

Por fim, ressalta-se a importância do registro do contrato de locação no Cartório de Registro de Títulos e documentos para que ele produza efeitos perante terceiros. O objetivo desse registro é dar publicidade ao contrato.

Além disso, pode-se registrar a cláusula de vigência do contrato de locação no Cartório de Registro de Imóveis, bem como averbar o direito de preferência do locatário no caso de venda do imóvel locado.

A cláusula de vigência visa garantir que o locatário não seja despejado do imóvel em caso de venda, porém é necessário que a cláusula de vigência esteja registrada no Cartório de Registro de Imóveis e o contrato de locação seja por prazo determinado.

Já o direito de preferência, quando averbado no Cartório de Registro de Imóveis, dá ao locatário a possibilidade de adquirir o imóvel locado caso o locador resolva vendê-lo. Se o locador vender para terceiro sem respeitar o direito de preferência do locatário, poderá este exigir perdas e danos ou depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no Cartório do Registro de Imóveis, desde que o direito de preferência tenha sido averbado 30 dias antes da alienação para terceiros.

Renata Hernandes, jornalista do VivaReal, portal de classificados para venda, compra e aluguel de imóveis, e consultoria de Leonardo Poles da Costa, bacharel em direito e Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de Ilha Solteira/SP